建材高騰の今、中古戸建は本当に割安か？購入前に確認したい条件を解説

「新築は高すぎるから、中古戸建にしようか」——建材価格が上がり続ける今、こうした相談が増えています。

あ、今日多分めっちゃ良い記事です。結構自信あります。５分位かかりますが読んでみてください。

仲介の現場でも、物件価格だけを見て中古に決めたものの、リフォーム見積もりで想定外の金額が出て計画が振り出しに戻るケースは珍しくありません。

結論から言えば、中古戸建には建材高騰の影響を受けにくい面がたしかにあります。ただし、リフォーム費用も同じ建材市場の影響を受けるため、「中古＝安い」と単純には言えません。

この記事では、建材高騰が中古戸建の購入判断にどう影響するのか、メリット・デメリットと判断を分ける条件を見ていきます。

結論大事なのは坪単価と建物評価。物件価格だけで判断するとズレが出る

これ言っている意味分かりますかね。実際のプロが物件を仕入れる時に算出する方法なのですが、中古が割安かどうかはここを見るのがめちゃくちゃ重要です。

まず坪単価、買いたいエリアの土地の相場って超都心やめちゃくちゃレアな立地じゃない限りもう大体決まっているケースが多いです。

勿論道路幅、向き、容積率等によって変わってきますのでプロでない購入者が土地相場を調べるのは厳しい(今度土地査定マニュアルみたいな記事書きますね)のですが、SUUMOやアットホーム等で毎日見てると段々相場が分かってきます。

いやそんな時間ねーよという方は仲介会社にこう言ってみて下さい。

「この辺のレインズの過去1年分の土地の成約事例見たいです。」

そうしますと普通の仲介会社はデータを出してくれますからそこで希望エリアの大体の相場を把握しましょう。逆にこれを渋る業者は辞めましょう。もう不動産は坪単価が2番目位に大事ですからね。(1番目を知りたいかたはDM下さい。)坪単価把握していきましょう。

坪単価が把握できましたら次は建物評価です。例えば5,000万の割安そうな中古物件があったとします。坪単価出して坪100万でした。土地40坪でした。そうしますと土地値は100万×40坪＝4,000万です。

そうしますと建物評価額は5,000万ー4,000万＝1,000万になります。はいこの1,000万が割安かどうかってことですね。

ここで注意なのですが一般的な購入ユーザーの中古戸建の「割安感」は、あくまで物件価格だけを見た場合の話をさしているケースが多いです。建物評価(耐用年数とリフォーム費込みの総額での評価)で比較しないと、正しい判断にはなりません。この建物評価が安く設定された価格であれば割安ですし、リフォーム費用が思ったよりかかりそうとかなら別に割安じゃない可能性があります。

中古戸建には建材高騰の影響を受けにくい面があるが、条件つき

そもそも中古戸建の最大の強みは、すでに建っている建物を買うため、建材価格の直接的な影響を受けにくい点です。

新築の場合、木材・鉄鋼・断熱材・住宅設備の価格上昇がそのまま建築費に反映されます。国土交通省の建設工事費デフレーターによると、2020年以降、住宅建築コストは2割以上上昇しています（2026年6月時点）。

一方、中古戸建の物件価格は、建材相場よりも立地・築年数・需給バランスに左右されます。新築ほど建材高騰の影響が価格に直結しないのは事実です。

ただし、ここで見落としがちなのがリフォーム費用です。中古を買ってリフォームする場合、そのリフォーム工事には現在の建材価格がそのまま乗ってきます。

建材高騰の今、中古戸建のメリットとデメリット

中古戸建を選ぶメリットとデメリットを、建材高騰の文脈で見ていきましょう。

メリット

• 物件価格が新築より抑えられる：建物の減価分、同じエリアでも新築より価格が低い傾向があります
• 立地の選択肢が広がる：新築分譲が出にくいエリアでも中古なら見つかることがあります。意外と、駅近や人気学区の物件が中古市場に出てくるケースもあります
• 住宅ローン控除の対象になる場合がある：1982年（昭和57年）以降の新耐震基準適合住宅であれば、住宅ローン控除の対象になり得ます（2026年6月時点）
• すぐに住める物件もある：注文住宅のように完成まで待つ必要がありません

デメリット

• リフォーム費用が想定以上にかかる：建材高騰の影響で、水回り・屋根・外壁などの工事費は数年前より上がっています
• 耐震性の確認が必要：1981年（昭和56年）以前の旧耐震基準の物件は、耐震補強が必要になる場合があります
• 断熱性能が低い物件が多い：築20年以上の物件は現行の省エネ基準を満たしていないことがほとんどです。断熱リフォームの費用も建材高騰で上がっています
• 設備の更新費用：給湯器・キッチン・浴室などの設備も値上がりしており、交換時期が近い物件は追加費用がかさみます
• 再建築不可の物件がある：接道条件を満たさない物件は建て替えができず、将来の選択肢が狭まります

耐用年数で判断を分ける条件

建物評価的に有利かどうかは、以下の条件でみます。

築年数と構造

築年数によって、必要なリフォームの規模が変わります。

• 築10年以内：設備はまだ使えることが多く、大規模リフォームなしで済む可能性が高い
• 築20〜30年：水回り・屋根・外壁の更新時期です。リフォーム費が物件価格の2〜4割に達することも
• 築30年超：耐震補強＋断熱改修＋設備全交換が必要なケースが多く、新築との総額差が縮まりやすい

木造か鉄骨かでも耐用年数の目安は異なります。木造の法定耐用年数は22年ですが、適切に維持されていれば築30年以上でも住める物件はあります（ただし個別の状態確認は欠かせません）。

リフォーム範囲の見極め

「住める状態」と「安心して長く住める状態」は違います。購入前に以下を確認しましょう。

• 屋根・外壁の状態（雨漏りリスク）
• 給排水管の素材と劣化状況
• シロアリ被害の有無
• 基礎のひび割れ

ここはややこしいところですが、表面のきれいさだけで判断してしまいがちです。見えない部分のコストこそ、購入後に効いてきます。

再建築可否の確認

中古戸建の中には、現在の建築基準法の接道義務を満たしていない物件もあります。再建築不可だと将来建て替えができず、購入後の出口戦略が狭まります。玄人向けです。(個人的には好き)

住宅ローン控除・税制優遇の適用条件

住宅ローン控除は、新耐震基準適合（1982年以降の建築）であれば中古でも適用される可能性があります。ただし、控除額や期間は新築と異なるため、事前に確認が必要です（2026年6月時点の制度）。

購入前にどう確認すればよいか

リフォーム見積もりは購入申し込み前に取る

物件を内見したら、購入を決める前にリフォーム会社に概算見積もりを依頼してみてください。建材高騰の影響で、見積もりの有効期限が短くなっている点にも注意が必要です。

ホームインスペクション（住宅診断）を活用する

中古戸建の場合、建物の状態を専門家に診てもらうホームインスペクションが有効です。費用は5〜10万円程度ですが、購入後の想定外の出費を防ぐには十分に元が取れます。(ただしこれ売主側から拒否される可能性もあります。穴開けたりする検査もありますので交渉次第です。)

総額で新築と比較する

「物件価格＋リフォーム費＋諸費用」の総額を出し、同エリアの新築価格と坪単価と耐用年数とともに比較するのが基本です。最近では中古の方が総額で高くなるケースも、建材高騰の今は珍しくありません。

まとめ

建材高騰が続く今、中古戸建は「物件価格が抑えられる」というメリットはたしかにあります。ただし、大前提坪単価と建物評価で比較する。リフォーム費用も建材市場の影響を受けるため、総額で判断しなければ割安かどうかは見えてきません。

まずは気になる物件について、土地の坪単価を調べて下さい。そしてリフォームの概算見積もりを取ってみてください。物件価格だけでなく、リフォーム費込みの総額で新築と比較するのが確実です。

判断に迷う場合は、不動産会社だけでなくリフォーム会社やホームインスペクターにも相談してみましょう。

SmuUでは、中古戸建の購入についても、物件の状態や周辺条件をふまえた判断のお手伝いをしています。土地の成約事例、すぐに出します。ご相談お待ちしております。